Door de huurovereenkomst qua beëindiging af te stemmen op de franchiseovereenkomst wordt afgeweken van de wet. Dat is alleen mogelijk na goedkeuring door de rechter.
Afwijken van de wet ten nadele van de huurder
Uitgangspunt is dat van de afdeling in het Burgerlijk Wetboek die ziet op de huur van winkelruimte niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dit dient ter bescherming van de huurder. Wees er als huurder dus alert op dat in uw huurovereenkomst geen bedingen staan waarin van de wet wordt afgeweken. Wanneer een dergelijke bepaling u wezenlijk benadeelt, biedt u dat mogelijkheden. U kunt dat beding mogelijk vernietigen.
Afwijking van het hiervoor genoemde uitgangspunt is alleen mogelijk als de rechter daarvoor expliciet goedkeuring heeft gegeven. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen om goedkeuring van een van de wet afwijkend beding verzoeken. In de praktijk is het gebruikelijk dat huurder en verhuurder gezamenlijk een verzoek indienen. Voor het indienen van een verzoek geldt geen termijn. Het is dus mogelijk om pas een verzoek in te dienen als de huurovereenkomst al is aangegaan en de winkelruimte al in gebruik is genomen.
Toets door de rechter
Nadat een verzoek is ingediend, toetst de rechter de inhoud van het van de wet afwijkende beding. De rechter verleent alleen goedkeuring als het beding a) de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of b) diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij geen bescherming door de wet behoeft.
Bij de rechterlijke toets spelen alle omstandigheden mee. Zo beziet de rechter of de huurder voor een nadelige bepaling wordt gecompenseerd door bijvoorbeeld een lage huurprijs. Door een bepaalde gunstige bepaling tegenover een nadelige bepaling te zetten, kan bereikt worden dat de huurder niet wezenlijk in zijn belangen wordt aangetast. Ook de maatschappelijke positie van de huurder is relevant. Verkeert hij in een afhankelijke positie van de verhuurder, heeft hij zich juridisch laten adviseren? Met andere woorden: heeft hij voldoende onderhandelingskracht?
De praktijk
Of een afwijkend beding toelaatbaar is, is behoorlijk casuïstisch. Dat komt onder meer omdat de maatstaf, namelijk dat een bepaald beding de huurder “niet wezenlijk aantast”, een behoorlijk vage is die telkens in het concrete geval moet worden ingevuld.
De praktijk leert dat verhuurders creatief omgaan met de mogelijkheid om een van de wet afwijkend beding overeen te komen. Een uitspraak van april vorig jaar dient ter illustratie. In die zaak verzochten verhuurder en huurder gezamenlijk de goedkeuring van een beding die ertoe leidt dat de mogelijkheid van verlenging van de huurovereenkomst, in afwijking van de wettelijke regeling, wordt uitgesloten. De rechter verleent geen goedkeuring omdat in zijn optiek de huurder (eenmanszaak) juist bescherming behoeft ten opzichte van verhuurder (beursgenoteerd vastgoedbedrijf).
Huurder en verhuurder waren ook overeengekomen dat wanneer geen goedkeuring wordt gegeven, de huurovereenkomst geen tien jaar, maar slechts twee jaar zal gelden. Hierover wijdt de rechter zich (ten overvloede) uit. Volgens de rechter is het weliswaar mogelijk om voor twee jaar een huurovereenkomst aan te gaan, maar daarvan is hier geen sprake. Er is immers sprake van een huurovereenkomst voor tien jaar, die als goedkeuring wordt onthouden, slechts voor twee jaar zal gelden.
Volgens de rechter wordt hiermee een poging gedaan om de overeengekomen periode van tien jaar af te dwingen met het argument dat de huurder nog slechter af zal zijn als de goedkeuring wordt onthouden. De rechter bleek hier niet gevoelig voor en sluit niet uit dat dit beding ongeldig is. Omdat dit beding niet in deze zaak centraal stond, onthield de rechter zich aan een verder oordeel daarover.
Conclusie
Als een verhuurder uw medewerking verlangt om een van de wet afwijkend beding overeen te komen en ter goedkeuring aan de rechter voor te leggen, doet u er verstandig aan daarover juridisch advies in te winnen. Lang niet altijd hoeft u hier als huurder in mee te gaan. Wanneer u dat wel doet, dan doet u er in elk verstandig aan om te onderzoeken op welke manier u daarvoor gecompenseerd kunt worden. Bijvoorbeeld in een huurprijsverlaging.
Is er sprake van een al bestaande huurovereenkomst en is er geen goedkeuring gevraagd voor een van de wet afwijkend beding? Mogelijk kunt u een dergelijk beding dan vernietigen zodat deze niet langer onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst.
De uitspraak is hier na te lezen...
Een blog van Jan Eerbeek, advocaat bij BVD Advocaten.
