Stel dat uw verhuurder constateert dat omliggende winkelpanden voor een hogere prijs wordt verhuurd, kan hij dan de voor u geldende huurprijs verhogen naar die hogere prijs? Ook als daarover niets in uw huurovereenkomst staat?
En andersom: wat kunt u doen als u vindt dat u teveel huur betaalt?
De mogelijkheden en de procedure worden hieronder voor u op een rij gezet:
Op welk moment kan huurprijs aangepast?
Bereiken verhuurder en huurder geen overeenstemming over de huurprijswijziging, dan kunt u (of de verhuurder) bij de rechter een procedure starten tot verhoging of verlaging van de huurprijs. Als het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan dat voor het eerst nadat de afgesproken huurperiode is verstreken. Als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan de huurprijs pas worden gewijzigd als er minimaal 5 jaar zijn verstreken vanaf het moment waarop de laatst geldende huurprijs tot stand is gekomen.
Benoemen van een deskundige
Een vordering tot huurprijsaanpassing moet altijd worden onderbouwd met een deskundigenadvies over de vast te stellen huurprijs. Zonder deskundigenadvies neemt de rechter een verzoek tot huurprijsaanpassing niet in behandeling. Uitgangspunt is dat de verhuurder en huurder gezamenlijk een deskundige kiezen. Komen zij er samen niet uit, dan wijst de rechter een deskundige aan. De gedachte hierachter is dat verhuurder en huurder eerst serieus onderhandelen, vóórdat een van beiden een procedure start.
Zonder deskundigenadvies neemt de rechter een verzoek tot huurprijsaanpassing niet in behandeling”
Beoordeling van huurprijsaanpassing
Ligt er eenmaal een deskundigenadvies, dan volgt de inhoudelijke beoordeling door de rechter. De rechter let allereerst op het gemiddelde van de huurprijzen van “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Dat zijn niet de op dat moment marktconforme huurprijzen, maar dat zijn de gemiddelde huurprijzen over een periode van vijf jaar voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering.
Omdat het voor een rechter niet te doen is om een dergelijk onderzoek zelf uit te voeren, zal de rechter doorgaans afgaan op het oordeel van de deskundige. Naast de prijzen van vergelijkbare winkelruimte kan de rechter rekening houden met factoren zoals de ligging, omvang, kwaliteit en bereikbaarheid van het pand.
Ingangsdatum nieuwe huurprijs
Stelt de rechter een nieuwe huurprijs vast, dan gaat deze in op de dag waarop de vordering bij de rechtbank is ingediend. Bereiken partijen geen overeenstemming over het benoemen van een deskundige, dan geldt de dag waarop de rechter wordt verzocht om een deskundige te benoemen als dag waarop de nieuwe huurprijs ingaat.
Het voorgaande betekent dat de nieuwe huurprijs ingaat op een dag die in het verleden ligt. In de praktijk kan dat tot vervelende situaties leiden. De hele procedure van een huurprijswijziging kan al snel een jaar in beslag nemen, zeker wanneer de rechter op verzoek een deskundige moet benoemen.
Wordt na een jaar een nieuwe huurprijs vastgesteld, dan werkt deze terug tot op het moment dat de vordering is ingediend of het moment waarop de rechter verzocht is een deskundige te benoemen. De huurder of verhuurder kan dan een stevige vordering hebben op de ander omdat er tijdens die procedure te veel of juist te weinig huur is betaald.
Huur van uw winkelruimte verlagen?
Een verhuurder kan dus niet zomaar de voor u geldende huurprijs verhogen. Hij zal immers zonder tussenkomst van een rechter de huurprijs niet kunnen aanpassen. Helaas geldt dezelfde procedure ook voor u als huurder. Bent u vastberaden om een vordering tot verlaging van de huurprijs aan de rechter voor te leggen, bereid u dan goed voor:
- Bepaal allereerst op welk moment een huurprijsherziening mogelijk is.
- Beoordeel vervolgens of uw huurverlagingsvoorstel kans van slagen heeft. Is uw voorstel niet haalbaar, maar blijkt dat u juist een zeer gunstige huurprijs betaalt, dan wilt u uw verhuurder niet op het idee brengen om op zijn beurt in actie te komen met een voorstel tot huurverhoging. Een goede voorbereiding voorkomt kortom dat een ingezette huurverlaging uitmondt in een huurverhoging en u van een koude kermis thuiskomt. Bovendien kan een goede voorbereiding tot gevolg hebben dat een gerechtelijke procedure achterwege kan blijven.
- Tot slot is het raadzaam om u in een zo vroeg mogelijk stadium door een huurrechtadvocaat te laten adviseren over uw kansen en mogelijkheden.
Een blog van Jan Eerbeek, advocaat bij BVD Advocaten.
