Kunnen ROZ-boetes ‘stapelen’?

De meeste huurovereenkomsten voor winkelruimte zijn gebaseerd op het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In de algemene bepalingen bij dat model is een boetebeding opgenomen. Die bepaling leidt geregeld tot discussie. Bijvoorbeeld over de vraag of boetes ‘stapelen’ in die zin dat bij elke maand huurachterstand opnieuw een boete verschuldigd is. In 2020 is die vraag verschillende keren aan rechters voorgelegd.
Jan Eerbeek (BVD advocaten)

De ROZ-boetebepaling waaraan veel huurders van winkelruime zijn gebonden, luidt als volgt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)’

Deze boetebepaling is vrijwel gelijk aan de boetebepaling die opgenomen is in de algemene bepalingen voor de huur van kantoorruimte. Rechtspraak over de ROZ-boetebepaling voor kantoorruimte is daarom ook relevant voor huurders van winkelruimte.

Boetes stapelen

Verhuurders menen vaak dat de ROZ-boete van € 300,- per maand kan worden gestapeld. Dat zou betekenen dat voor elke maand huurachterstand opnieuw de boete verschuldigd is. Bij drie maanden huurachterstand zou de huurder dan al een boete van € 1.800,- verschuldigd zijn. Als de boete niet zou cumuleren zou de boete ‘maar’ € 900,- bedragen: de helft. Niet verwonderlijk is dat huurders daarom vinden dat de boete niet voor iedere maand huurachterstand kan stapelen.

Die huurders vinden rechters aan hun zijde. De kantonrechter van de rechtbank Limburg oordeelde namelijk op 12 november 2020 dat de boetebepaling niet cumuleert (‘stapelt’). Volgens de kantonrechter kan dat namelijk leiden tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand zelfs zou kunnen overstijgen. Ook acht de kantonrechter het van belang dat het vaak de verhuurder is die de algemene bepalingen wil gebruiken, zodat dat reden is om de ‘voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren’.

Ook de kantonrechters van de rechtbank Midden-Nederland (30 september 2020) en Noord-Holland (18 november 2020) lieten de ROZ-boete niet cumuleren.

Beroep op matiging

Op grond van de wet heeft de rechter de bevoegdheid om boetes te matigen

Huurders kunnen kortom succesvol verweer voeren tegen de stapeling van ROZ-boetes. Verstandig is om aanvullend ook een beroep te doen op matiging. Op grond van de wet heeft de rechter namelijk de bevoegdheid om boetes te matigen. Een beroep op matiging is met name kansrijk als de boete in geen enkele verhouding staat tot de totale huurachterstand. Bijvoorbeeld omdat sprake is van een relatief lage huurprijs.

Interessant is een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 december 2020. In die uitspraak matigde de rechter de forse ROZ-boete tot de normale wettelijke handelsrente. De huurder kwam daarmee uitzonderlijk goed weg. De kantonrechter nam bij die beslissing de volgende omstandigheden in aanmerking:

  • ‘Het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden; aangenomen mag worden dat daarover dus niet apart onderhandeld is;
  • Het minimumbedrag van de boete van € 300,- per maand komt neer op een bedrag van € 3.600,- per jaar voor iedere te laat betaalde huurtermijn, terwijl de wettelijke handelsrente voor iedere niet-betaalde maand € 60,50 zou bedragen; de boete is dus een factor 60 hoger dan de schadevergoeding op grond van de wet;
  • Het boetebeding bevat geen beperking in de tijd; indien na enige tijd duidelijk is dat de huurder niet kan of wil betalen vormt zij dus geen prikkel meer tot nakoming.’

Succesvol verweer voeren

Op basis van recente rechtspraak kunnen huurders succesvol verweer voeren tegen de stapeling van de ROZ-boete. Als het tot een procedure komt, doen huurders er daarnaast verstandig aan om een beroep te doen op matiging. Onder omstandigheden kan dat ertoe leiden dat de rechter aansluiting zoekt bij de wettelijke handelsrente. Dat kan onderaan de streep veel geld schelen.

Een blog van Jan Eerbeek, advocaat bij BVD Advocaten.