Uit een uitspraak van bijvoorbeeld vrijdag 2 november 2018 blijkt dat de opzeggingsgrond niet ‘zomaar’ kan worden ingeroepen.
Kip ik heb je
'De kippenboer mag niet weg, anders hebben wij allemaal pech.' Die kreet galmde 19 september 2018 door het Capelse winkelcentrum De Koperwiek tijdens de protestmars voor het behoud van poelier ‘Kip ik heb je’. Aanleiding voor dit protest was de opzegging van de huurovereenkomst door Wereldhave, verhuurder van de winkel van de poelier.
Wereldhave had de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik met het oog op een voorgenomen renovatie van winkelcentrum De Koperwiek. Deze renovatie is volgens Wereldhave dringend noodzakelijk en onderdeel van de strategische visie die zij heeft voor al haar winkelcentra. Kort gezegd komt het er op neer dat het winkelcentrum wordt gemoderniseerd; dat looproutes zullen worden aangepast; dat de zichtlijnen in het centrum zullen worden verbeterd; en dat ruimte zal worden gemaakt voor enkele grote ‘trekkers’.
De poelier – al 22 jaar op de betreffende locatie gevestigd – stemt niet in met de opzegging. Hij geeft aan dat hij in de afgelopen jaren veel in de winkelruimte heeft geïnvesteerd en 'heel veel goodwill' te hebben opgebouwd. Omdat de poelier niet instemt met de beëindiging, moet de beëindiging aan de rechter worden voorgelegd.
Dringend eigen gebruik en belangenafweging
Door Wereldhave wordt een beroep gedaan op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik. Een beroep hierop slaagt alleen als Wereldhave aannemelijk maakt dat zij de winkelruimte 'persoonlijk in duurzaam gebruik' wil nemen en deze daarom 'dringend nodig heeft'.
Onder ‘duurzaam gebruik’ valt ook renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Bij de vraag of renovatie zonder beëindiging van de huur mogelijk is, kan het gaan om fysieke onmogelijkheid (bijvoorbeeld het volledig opgaan van een winkelpand in een groter geheel), maar ook om bedrijfseconomische, sociale of andere motieven die kunnen meebrengen dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder kan worden verlangd. Uitgangspunt is dat wanneer ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie gelijk blijft, dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
Aanvullend stelde Wereldhave zich op het punt dat de huurovereenkomst moet eindigen omdat haar belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de poelier.
Oordeel rechter
De rechter is van oordeel dat Wereldhave niet aannemelijk maakt dat ‘plaats én functie’ van het gehuurde wijzigen. Het winkelcentrum blijft ook na renovatie immers een winkelcentrum, zo overweegt de rechter. Ook toont Wereldhave niet aan dat zij in het winkelcentrum qua type winkels iets anders wil, bijvoorbeeld een winkelaanbod waarin geen plaats is voor een poelier. Volgens de rechter lijkt het erop dat Wereldhave voor de zekerheid alvast wil beschikken over de winkelruimte om na de renovatie te bezien aan wie zij die wil verhuren. Dat is naar het oordeel van de rechter echter geen dringend eigen gebruik.
Ook na belangenafweging wordt de huurovereenkomst in stand gelaten. Doorslaggevend is dat de poelier voor zijn inkomen volledig afhankelijk is van de inkomsten uit zijn winkel en dat Wereldhave niet heeft aangetoond dat de renovatie geen doorgang kan hebben als de huurovereenkomst blijft voortbestaan. Wereldhave heeft kortom onvoldoende belang bij het opzeggen van de huurovereenkomst.
Van goeden huize
Deze uitspraak onderstreept nog eens dat een verhuurder van goeden huize moet komen om een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik ten behoeve van renovatie te kunnen beëindigen. Als dringend eigen gebruik niet vaststaat, zal de rechter alle omstandigheden van het geval meewegen en serieus kijken naar het belang van de huurder bij het voortbestaan van de huurovereenkomst.
Dit artikel is geschreven door Jan Verbeek van BVD Advocaten.
