Wanneer is de exploitatieverplichting van een huurpand afdwingbaar?

Dat er nogal eens discussie bestaat omtrent de exploitatieverplichting van huurders,  blijkt uit een zaak in Bussum. Nadat een vestiging van Marqt in Bussum verplaatst naar de overkant van de straat, beroept de verhuurder zich op deze verplichting in de huurovereenkomst

Eerder schreef Jan Eerbeek al een blog over het belang om zorgvuldig stil te staan bij de beschrijving van de bestemming van een te huren winkelpand. Een recente uitspraak laat zien dat de beschrijving van de bestemming van het gehuurde ook cruciaal is voor de uitleg en afdwingbaarheid van een exploitatieverplichting.

Wat was er aan de hand?

Marqt huurt een winkelruimte in Bussum.

In de huurovereenkomst is het gehuurde in art. 1.3 als volgt bestemd:

‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist.’

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen winkelruimte van de ROZ van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen is een exploitatieverplichting opgenomen. Die houdt in dat het gehuurde daadwerkelijk gebruikt moet worden overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.

Nadat de aandelen in Marqt zijn overgenomen door de eigenaar van de supermarkt aan de andere kant van de straat, besluit die nieuwe eigenaar om het gehuurde niet langer als Marqt vestiging te gebruiken – en daarmee de concurrentie dus te beperken.

Verhuurder beroept zich op de exploitatieverplichting uit de huurovereenkomst en vordert bij de rechter ingebruikname van het gehuurde als Marqt supermarkt. De kantonrechter wijst de vordering af. Vervolgens wordt door de verhuurder hoger beroep ingesteld.

Wat oordeelt het gerechtshof?

De verhuurder meent dat in het gehuurde alleen een Marqt supermarkt mag worden geëxploiteerd. Het gerechtshof gaat daar niet in mee. In de huurovereenkomst is het gehuurde in art. 1.3 bestemd voor detailhandel, zonder beperking tot supermarkt. Veel breder kan de bestemming niet worden vastgelegd. De volgende zin in dat artikel is volgens het gerechtshof niet zozeer een verplichting, maar eerder een garantie dat Marqt een supermarkt conform haar formule kan uitoefenen.

Als de verhuurder had gewild dat Marqt ook de verplichting had om in het gehuurde een Marqt supermarkt te exploiteren, dan had de verhuurder dat met zoveel woorden in de huurovereenkomst moeten opnemen. Kortom, de exploitatieplicht sloeg in dit geval slechts terug op het gebruik van het gehuurde als ‘detailhandel’ en niet als ‘supermarkt’, laat staan als Marqt supermarkt.

Een blog van mr. Jan Eerbeek van BVD advocaten.

Bestemming als verplichting opnemen in overeenkomst

Een verhuurder die belang hecht aan een exploitatie conform het in eerste instantie beoogde gebruik, kan dus niet volstaan met een beroep op de exploitatieverplichting in de algemene bepalingen. Hij zal de bestemming nauwkeurig als verplichting moeten opnemen in de huurovereenkomst.

Als in de huurovereenkomst het gehuurde alleen maar is bestemd als detailhandel, biedt dat voor huurders daarentegen kansen. Een huurder kan dan eenvoudig een andere (deel)bestemming aan zijn winkelpand geven; of, zoals in deze zaak, de concurrentie aan de overkant van de straat uitschakelen.

Een blog van Jan Eerbeek, advocaat bij BVD advocaten. Lees meer artikelen in het partnerdossier.