Als retailer kunt u geconfronteerd worden met de situatie dat de exploitatie niet meer lonend is. In dat geval ligt het in de rede om de exploitatie te staken. Echter, als u winkelruimte huurt, kunt u de exploitatie niet zomaar stopzeggen. In veel huurovereenkomsten is immers expliciet een zogenaamde exploitatieverplichting opgenomen. Dergelijke bepalingen verplichten u om de exploitatie te allen tijde voort te zetten. Bent u dan verplicht om de winkelruimte te blijven openstellen voor het publiek?
De exploitatieverplichting
In de wet staat de exploitatieverplichting niet met zoveel woorden omschreven. Echter, bij de huur van winkelruimte (detailhandel) wordt aangenomen dat het goede huurderschap ook verplicht om het winkelpand te blijven exploiteren. Dat voorkomt dat het pand verloedert en (belangrijker nog) dat de ‘goodwill’ van het pand niet verloren gaat.
De huurder moet – met andere woorden – de gehuurde winkelruimte gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst “daadwerkelijk” en “zelf” gebruiken en “voor het publiek geopend moet houden”.
In veel huurovereenkomsten van winkelruimte is deze verplichting uitdrukkelijk vastgelegd. Het schenden van die verplichting levert de verhuurder vaak een direct opeisbare boete van een specifiek bedrag op voor elke dag dat de huurder niet aan deze verplichting voldoet. In de bekende Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) is deze verplichting ook vastgelegd in de artikelen 5.1 en 9.7. Overtreding van deze verplichting leidt tot de verbeurte van een boete van € 250,- per dag (zie artikel 31).
In principe bent u als huurder dus verplicht om uw exploitatie te continueren gedurende de huur.
Belangenafweging
In bijzondere omstandigheden kan de verhuurder u niet houden aan deze exploitatieverplichting. Hieronder zal ik twee voorbeelden uit de rechtspraak noemen waarbij de winkelier – met wisselend succes – meende dat hij niet aan de exploitatieverplichting kon worden gehouden.
Zo deed zich allereerst een situatie voor waarbij een winkelcentrum moest worden gerenoveerd. Diverse huurders vertrokken waardoor sprake was van een leegstand in dat winkelcentrum van maar liefst 50%. Na de heropening liet het winkelend publiek het centrum links liggen waardoor de huurder zijn winkel slechts verliesgevend kon exploiteren. Onder deze omstandigheden oordeelde de Rechtbank Rotterdam dat het onaanvaardbaar was om de huurder te houden aan de exploitatieverplichting. De belangen van de huurder bij staking van de exploitatie wogen zwaarder dan het belang van de verhuurder bij nakoming van die verplichting.
In een ander geval draaide de huurder één jaar verlies en één jaar break-even en staakte vervolgens de exploitatie. De rechter oordeelde dat de huurder in die omstandigheden niet aannemelijk had gemaakt dat een aanvaardbare exploitatie onmogelijk was. In de belangenafweging benadrukte de rechter dat de belangen van de verhuurder om leegstand te voorkomen zwaarwegend zijn. Immers, leegstand zal leiden tot een waardevermindering, afname van de bezoekersstroom en tot financiële schade voor de verhuurder (en andere huurders).
Conclusie
De exploitatieverplichting is in principe een stevige verplichting die u als retailer niet zonder meer kunt negeren. De verbeurte van een forse boete kan dan het gevolg zijn. In bijzondere omstandigheden kan de rechter oordelen dat de belangenafweging in uw voordeel uitpakt. Of dat ook in uw situatie het geval is, zal afhangen van een goede beoordeling van alle relevante omstandigheden.
