Veel retailers maken voor de huur van hun winkelpand gebruik van een standaardmodel van de ROZ.[1] In dat model wordt verschil gemaakt tussen de omschrijving van het gehuurde (wat wordt er gehuurd? – artikel 1.1) en de bestemming van het gehuurde (waartoe moet het pand worden bestemd? – artikel 1.3).
In de praktijk zie ik dat veel huurders het verschil tussen de omschrijving van het gehuurde en de omschrijving van de bestemming niet scherp op het netvlies hebben. Dat heeft soms grote gevolgen.
Omschrijving van het gehuurde pand
De omschrijving van het gehuurde houdt vooral een verplichting van de verhuurder in. Met andere woorden: wat is de verhuurder verplicht om te verhuren?
Verhuurders doen er verstandig aan om het gehuurde zo ruim mogelijk te omschrijven. Om die reden wordt in veel huurovereenkomsten het pand door hen omschreven als ‘de bedrijfsruimte’ zonder het specifieke beoogde gebruik te benoemen.
Daarnaast is standaard in artikel 1.2 van het hierboven genoemde model vast gelegd dat het pand uitsluitend ‘casco’ wordt verhuurd waardoor het gehuurde verder wordt beperkt. In de ROZ-Algemene Bepalingen[2] (zie bv. Algemene bepalingen winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW uit 2012) is vervolgens omschreven wat tot het casco behoort, namelijk: ‘funderingen; constructieve bouwvloeren; kolommen; constructieve plafonds; buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui; daken, goten, en trappen(huizen); nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; basissprinklernet; riolering en andere afvoerleidingen’.
Waarom is de omschrijving van het gehuurde pand zo belangrijk?
Deze omschrijving bepaalt waaraan het pand moet voldoen. Een pand dat is omschreven als ‘bedrijfsruimte’ behoeft aan minder eisen te voldoen dan een pand dat omschreven is als bijvoorbeeld ‘supermarktbedrijfsruimte’. De huurder mag immers meer verwachten van een “supermarktbedrijfsruimte” dan van de algemeen omschreven ‘bedrijfsruimte’. Bij gebreken aan het pand maakt de omschrijving de juridische positie van de huurder sterker of zwakker.
Bestemming van het gehuurde pand
U zult zeggen: in mijn huurovereenkomst staat wel een specifieke bestemming, is dat nog niet voldoende? De bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst houdt alleen een verplichting voor de huurder in, zie bijvoorbeeld het genoemde ROZ-model: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als […]”. De huurder mag het pand dan niet anders gebruiken dan bijvoorbeeld als ‘supermarkt’. In sommige huurovereenkomst staat zelfs dat het pand uitsluitend mag worden bestemd als supermarkt ‘binnen de formule X’.
Dat betekent dat een huurder een als supermarkt bestemd pand niet zomaar mag bestemmen als uitsluitend slijterij of een andersoortige winkel. Kortom, deze bepaling zegt niets over de vraag waaraan het pand moet voldoen.
Tips
Waar doet u als huurder of verhuurder verstandig aan?
- Als verhuurder is het raadzaam het gehuurde pand zo ruim mogelijk te omschrijven. Voor de huurder geldt juist het tegendeel, verstandig is dan om de bedrijfsruimte specifieker te omschrijven.
- Wilt u als verhuurder dat de huurder het pand alleen gebruikt als supermarkt, neem dan een beperkte bestemmingsbepaling op. Uiteraard geldt voor de huurder (die meer vrijheid wenst) juist het tegenovergestelde.
[1]Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW uit 2012. Een model van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken).
[2] zie bv. Algemene bepalingen winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW uit 2012
