Een vergelijkbare casus speelde onlangs bij de rechtbank Rotterdam op 15 maart 2019.
Wat was er aan de hand?
De plaatselijke EMTÉ-supermarkt heeft met de verhuurder een huurovereenkomst gesloten. De supermarkt wordt overgenomen door Coop en zal worden omgebouwd naar een Coop-supermarkt. Coop informeert de verhuurder over de werkzaamheden die zij in het kader van de transitie wil uitvoeren. De verhuurder laat vervolgens weten dat hij niet instemt met die wijzigingen.
Coop gaat naar de rechter en vordert in kort geding dat de verhuurder moet gedogen dat Coop de ombouw doorvoert. Het betreft onder meer het vervangen van bestickering op de puien, van de schuifdeur in de entreepui, van het reclamebord boven de entree en het veranderen van de inrichting van de winkelruimte.
Wat was overeengekomen?
In de huurovereenkomst (ROZ-model) is overeengekomen dat de winkelruimte casco (dat wil zeggen: niet veel meer dan de kale muren, vloeren en plafonds) wordt verhuurd. Het pand mag alleen maar gebruikt worden als supermarkt. Verder staat in de overeenkomst dat EMTÉ de verhuurder tijdig informeert over elke verandering of toevoeging in, aan of op het winkelpand.
Tot slot is afgesproken dat EMTÉ 'de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig [heeft]voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.'
Standpunt van Coop
Hoewel Coop toestemming nodig heeft voor veranderingen aan het gehuurde, beroept Coop zich op het feit dat de winkelruimte alleen casco is verhuurd. De ombouw ziet niet op wijzigingen aan het casco gehuurde; daarom is toestemming volgens Coop niet vereist. Bovendien is op grond van de overeenkomst geen toestemming nodig als veranderingen of toevoegingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Volgens Coop is daar in dit geval sprake van.
Verweer verhuurder
De verhuurder heeft nog geen toestemming gegeven omdat het voor hem niet duidelijk is wat Coop wil veranderen. Daarom kan de rechter volgens hem ook geen vervangende toestemming verlenen.
De beoordeling van de rechter
Voor de rechter is van belang of voor ombouw toestemming van de verhuurder noodzakelijk is. Tussen partijen staat vast dat alleen de casco winkelruimte tot het gehuurde behoort. Volgens de rechter hoeft Coop daarom alleen toestemming aan de verhuurder te vragen als zij veranderingen wil aanbrengen aan het casco van het gehuurde.
De rechter gaat vervolgens elk van de voorgenomen veranderingen langs en oordeelt steeds dat het niet gaat om aanpassingen aan het casco gehuurde. Vervolgens concludeert de rechter dat voor geen van de veranderingen toestemming van de verhuurder vereist is.
Ook merkt de rechter op dat de veranderingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige veranderingen worden verwijderd. Ook daarom is – volgens de huurovereenkomst – geen toestemming nodig. De bestickering kan immers van de puien worden gehaald, de schuifdeuren kunnen worden vervangen, het reclamebord kan worden weggehaald et cetera.
Tot slot oordeelt de rechter dat Coop voldoende heeft onderbouwd dat de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en dat er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen van deze veranderingen verzetten. De rechter wijst de vorderingen van Coop daarom toe.
Conclusie
Deze uitspraak maakt duidelijk dat u als supermarkthouder – indien u casco winkelruimte huurt – niet altijd toestemming nodig hebt van uw verhuurder om bepaalde veranderingen of toevoegingen aan te brengen. Wel moet u van bepaalde wijzigingen de verhuurder op de hoogte stellen. Verstandig is ook om erop te letten dat uw huurovereenkomst het gebruik van de winkelruimte niet beperkt is tot één specifieke supermarktketen. In dat geval kunt u niet zomaar de transitie naar een andere formule doorvoeren.
Een blog van Jan Eerbeek (BVD Advocaten).
