blog

Een proces-verbaal bij aanvang van de huur

Branche & Bedrijf 385

Als een huurovereenkomst beëindigd wordt, dan moet u als retailer het gehuurde winkelpand weer aan de verhuurder teruggeven. Deze teruggave van het gehuurde wordt ‘de oplevering’ van het gehuurde genoemd. Regelmatig ontstaat er discussie over de vraag of de winkel door de huurder in goede staat is opgeleverd. Een blog van Jan Eerbeek van BVD Advocaten.

Een proces-verbaal bij aanvang van de huur
Jan Eerbeek (BVD Advocaten)

Vaak is de bovenstaande discussie een gevolg van een gebrekkige of onduidelijke vastlegging van de staat van het gehuurde pand bij aanvang van de huurovereenkomst.

Omvang en staat van gehuurde bij aanvang

Bij de start van de huur is de verhuurder verplicht om het gehuurde vrij van gebreken aan u ter beschikking te stellen. Om latere discussies te vermijden, is het van groot belang dat u zo precies mogelijk vermeldt wat gehuurd is en in welke staat het pand in gebruik wordt genomen. Voor voorzieningen en installaties die niet ‘meegehuurd’ worden, is de verhuurder ook niet verantwoordelijk. Bij het ontstaan van gebreken aan die voorzieningen en installaties is de verhuurder ook niet verplicht om deze te herstellen.

Met een zekere regelmaat kom ik huurovereenkomsten tegen waarin niets is vastgelegd over wat wel en niet tot het gehuurde hoort. Meestal is er dan ook niets opgeschreven over de staat van het pand bij de start van de huur. De afwezigheid van dergelijke afspraken is voer voor een stevig geschil tussen verhuurder en huurder.

Opleveringsverplichting bij einde huur

Als winkelier en huurder bent u gehouden het gehuurde in de staat op te leveren zoals die bij aanvang is vastgelegd. Is niet duidelijk wat die aanvangstoestand was, dan wordt verondersteld dat het de winkel bij aanvang in dezelfde staat was als bij oplevering aan het einde van het contract. Als huurder heeft u in zo’n geval dus een gunstige positie ten opzichte van de verhuurder. Als de verhuurder bijvoorbeeld ‘gebreken’ constateert die volgens hem bij aanvang er nog niet waren, dan rust op hem de bewijslast van die gebreken.

Maar let op! Vaak wordt er afgeweken van deze hoofdregel door af te spreken dat de huurder het pand in goede staat heeft ontvangen. U zult in dat geval dan juist als huurder moeten aantonen dat u het pand ook in slechte staat heeft ontvangen.

Het ROZ-model

In mijn vorige blog schreef ik dat in het winkelruimtemodel van de ROZ is bepaald dat het gehuurde als casco verhuurd wordt, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. De huur van installaties en voorzieningen moet dus uitdrukkelijk worden vastgelegd. Van cruciaal belang is het om concrete afspraken te maken over de omvang van het gehuurde. Als niet is overeengekomen dat bepaalde voorzieningen tot het gehuurde behoren, dan kunt u – zoals gezegd – de verhuurder daar ook niet op aanspreken.

Vastleggen omvang en verplichtingen

Zoals u ziet, is het nodig dat u – om discussie te vermijden – vastlegt wat de omvang van het gehuurde is en wat de staat daarvan is. Hierbij kan gedacht worden aan hoe de verhuurder het gehuurde bij aanvang moet opleveren, welke voorzieningen deel uitmaken van het gehuurde, en hoe de huurder het gehuurde moet opleveren. Omschrijf dit liefst zo uitgebreid mogelijk om te voorkomen dat er onduidelijkheid ontstaat.

Een uitkomst is een zogenaamde ‘kruisjeslijst’. De Raad van Onroerende Zaken (ROZ) heeft een dergelijke lijst samengesteld. Deze lijsten zijn praktisch hulpmiddelen voor het vastleggen van alle zaken die tot het gehuurde horen. Ook kan daarin genoteerd worden wie verantwoordelijk is voor onderhoud en vervanging tijdens de huur en hoe te handelen bij het einde van de huurovereenkomst.

Maak er werk van, anders doet de verhuurder het!

Een blog van Jan Eerbeek van BVD Advocaten. 

Reageer op dit artikel